SCPI et succession : Que se passe-t-il en cas de décès ?
- Maël
- 28 oct.
- 5 min de lecture
Dernière mise à jour : 7 nov.
Pourquoi la transmission des parts de SCPI mérite votre attention ?
Investir dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) permet de bénéficier d’un patrimoine immobilier mutualisé et d’un rendement potentiel intéressant. Mais au-delà de la performance, la dimension de la transmission patrimoniale est essentielle. En effet, à l’heure du décès d’un associé, les parts de SCPI entrent dans la succession et leur traitement mérite d’être anticipé. La question n’est pas simplement de savoir « quoi transmettre », mais bien « comment » le faire de manière efficace, souple et fiscalement optimisée. Dans cet article, nous allons explorer : les mécanismes de transmission des parts de SCPI en cas de décès, les frais et la fiscalité associés, les leviers d’optimisation (notamment via le démembrement de propriété) et les bonnes pratiques pour anticiper cette étape.
Les parts de SCPI au cœur de la succession
Les parts de SCPI détenues en direct font partie intégrante du patrimoine de l’investisseur. Au décès de celui-ci, ces parts sont automatiquement intégrées à l’actif de la succession et doivent être réparties entre les héritiers selon les règles de dévolution légale ou testamentaire. Contrairement à une idée reçue, les parts de SCPI ne sont pas vendues automatiquement au décès : elles restent dans la masse successorale et c’est aux héritiers de décider s’ils souhaitent conserver les parts (et donc devenir associés à leur tour) ou les céder pour obtenir des liquidités.
L’attribution d’un lot de parts à chaque héritier peut faciliter le partage et éviter l’indivision.
Les parts peuvent faire l’objet d’une donation-partage, permettant de gratifier chaque héritier de son vivant.
La transmission peut être progressive, notamment via la donation de la nue-propriété tout en conservant l’usufruit des parts.
Les frais et fiscalité liés à la transmission des parts de SCPI
La fiscalité successorale
Même si les SCPI peuvent faciliter la transmission, elles ne permettent pas d’échapper aux droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation). Les parts sont soumises aux droits de succession calculés en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier ainsi que de la valeur de la quote-part reçue. Un simulateur des droits de succession est disponible sur le site du service public, car nombreux sont les cas où les abattements viennent réduire, voire supprimer, l’impôt.
Les droits de partage en cas d’indivision successorale
Après un décès, si aucune disposition n’a été prise (testament, donation, etc.), les héritiers se retrouvent souvent en indivision. Cette situation peut poser des complications pour la gestion des parts de SCPI. Dans ce contexte, le notaire procède au partage, et ce partage est soumis au droit de partage fixé à 2,50 % selon l’article 746 du Code général des impôts. Prévoir un testament ou une attribution anticipée de parts de SCPI peut éviter ce droit de partage.
Les frais de changement de propriétaire auprès de la société de gestion
Une fois la succession réglée et le partage effectué, il faut que la société de gestion de la SCPI procède à la mise à jour des titulaires des parts. Cela peut entraîner des frais de dossier, parfois proportionnels à la valeur des parts, ou un montant fixe. Ainsi, en anticipant, on réduit non seulement la fiscalité mais aussi les frais liés à la transmission.
Le démembrement de propriété appliqué aux parts de SCPI : un levier d’optimisation
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit est le droit de percevoir les revenus (fructus) et d’utiliser le bien (usus), tandis que la nue-propriété est le droit de disposer ultérieurement du bien (abusus). Dans le cadre d’une SCPI, on peut donner la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit, ce qui permet à l’investisseur de continuer à percevoir les revenus.
Un exemple concret d’application
Imaginons que Monsieur X achète 100 parts d’une SCPI pour 87 000 €, à l’âge de 50 ans. Quinze ans plus tard, à 65 ans, la valeur des parts représente 100 000 €.
Il souhaite désormais transmettre à ses deux enfants tout en continuant à percevoir les revenus. Il décide donc de donner la nue-propriété de ses parts : 50 parts à l’un, 50 parts à l’autre.
La valeur taxable pour la donation est calculée selon l’article 669 du Code général des impôts (CGI) : lorsque l’usufruitier a entre 61 et 70 ans, la valeur de l’usufruit est de 40 % et celle de la nue-propriété de 60 % de la pleine propriété.
Dans ce cas, la base taxable est de 60 % de 50 000 € (pour chacun des enfants), soit 30 000 €.
En tenant compte de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, aucun droit de donation n’est dû dans cette situation.
Les avantages de cette stratégie:
Une réduction de la base imposable : seuls les droits sur la nue-propriété sont dus.
Un maintien des revenus pour le donateur : l’usufruitier continue à percevoir les distributions de la SCPI.
Une transmission progressive et anticipée : les abattements de donation peuvent être utilisés tous les 15 ans.
Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires.
Transmettre progressivement ses parts de SCPI
Les parts de SCPI offrent une vraie flexibilité dans la transmission, comparée à un bien immobilier détenu en direct.
Tous les 15 ans, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant en pleine propriété. Cela permet, pour un couple avec deux enfants, de transmettre jusqu’à 400 000 € sans droits, tous les 15 ans.
Il est également possible d’accorder un usufruit temporaire à un enfant (par exemple étudiant), qui percevra les revenus pendant un temps donné. À l’issue de l’usufruit temporaire, les parents récupèrent la pleine propriété des parts. Cette méthode permet d’adapter le rythme de transmission aux besoins de la famille et de profiter pleinement des abattements.
Questions fréquentes et points de vigilance
Les parts de SCPI sont-elles automatiquement vendues au décès ? Non. Elles intègrent la succession et c’est aux héritiers de décider de les conserver ou de les revendre.
L’indivision peut-elle poser problème ? Oui. Une gestion collective souvent compliquée peut entraîner des blocages. Il est recommandé de prévoir dès que possible un lot de parts pour chacun des héritiers ou d’envisager une revente.
Peut-on réduire la fiscalité ? Oui, via des donations anticipées, le démembrement de propriété ou en utilisant les abattements tous les 15 ans.
Quels frais prévoir ? Outre les droits de succession, il faut envisager les droits de partage (2,50 % si indivision) et les frais de la société de gestion pour changement de propriétaire.
Conclusion
SCPI et succession : Que se passe-t-il en cas de décès ?
La transmission de parts de SCPI est une opération relativement simple à mettre en place, mais qui mérite d’être anticipée pour éviter les écueils fiscaux, administratifs ou liés à l’indivision. Utiliser les atouts des SCPI, transmission progressive, démembrement, souplesse, permet de préparer sa succession de manière sereine et avantageuse.
Les SCPI « facilitent et simplifient la transmission », mais cela n’exclut pas d’avoir une stratégie claire.
En résumé : investir en SCPI, c’est non seulement viser un rendement, mais aussi envisager une transmission réussie. En anticipant et en choisissant les bons leviers, vous protégez vos proches et optimisez votre patrimoine.
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