Crowdfunding immobilier - La Première Brique - Le Lutin
- Maël
- 2 déc.
- 3 min de lecture
Crowdfunding immobilier - La Première Brique - Le Lutin - 03/12/2025 - 12h
✅ Le nom du projet
Le Lutin
📍 La localisation
Le projet se situe au 35 Rue Roger Salengro, 26500 Bourg-lès-Valence, dans le département de la Drôme.
🏗️ La nature du projet
Il s’agit d’une opération de marchand de biens portant sur l’acquisition et la revente, en l’état, d’un ensemble immobilier composé :
d’un immeuble de 313 m² répartis sur trois niveaux, comprenant six appartements et des combles,
d’une maison de 110 m² sur deux niveaux avec cave, garage, cabanon,
d’un terrain de 400 m² destiné à être détaché et revendu au voisin.
Aucun travaux n’est prévu : la revente s’effectue en l’état.
🎯 L'objectif
L’opérateur souhaite acquérir l’ensemble immobilier, procéder à une division parcellaire, puis revendre :
l’immeuble à la découpe (lot par lot),
la maison en bloc,
le terrain détaché au voisin.
Une grande partie des lots est déjà pré-commercialisée, ce qui sécurise fortement la sortie.
💰 Les chiffres clés
Coût total de l’opération : 722 198 €
Prix de vente estimé : 818 000 €
Marge prévisionnelle : 95 803 €, soit environ 12 %
Pré-commercialisation : 72 % du chiffre d’affaires total, dont 371 000 € sans conditions suspensives
💵 Le financement
Apport du porteur : 152 198 €, dont 86 315 € injectés dès le début
Montant de la collecte : 570 000 €
Rendement annuel : 11,50 %
Durée prévisionnelle : 1 à 16 mois (cible : 3 mois)
Remboursement : In fine
Début des intérêts : à partir du 11 décembre 2025 (Date susceptible de modification jusqu'à l'ouverture de la collecte)
🔐 Les garanties
Hypothèque de 1er rang couvrant 103 % du montant financé dès le début, et jusqu’à 144 % à la sortie.
Caution personnelle du porteur à hauteur de 684 000 €.
✅ Les points positifs
Garantie solide : Hypothèque de 1er rang >100 %, bien supérieure à de nombreux projets du marché.
Expérience locale de l'opérateur : Trois opérations similaires déjà réalisées dans la Drôme sur les deux dernières années.
Pré-commercialisation avancée : Sur les 9 lots, 8 sont déjà sous promesse de vente.
La maison, seul lot non vendu, a déjà reçu une offre (jugée trop restrictive) et reçoit des marques d’intérêt.
Pas de travaux : Le bien est revendu en l’état, ce qui supprime les risques liés aux coûts supplémentaires, retards, ou complexité de chantier.
Prix de sortie cohérent : Les prix de revente se situent dans la fourchette moyenne du marché local : ils ne sont ni agressifs ni surévalués.
Localisation attractive : Bourg-lès-Valence offre une excellente accessibilité (axe Paris–Lyon–Marseille, A7), avec la proximité de Valence et ses services.
⚠️ Les points de vigilance
Marge modeste : La marge de 12 % reste correcte mais relativement basse pour une opération de marchand de biens, même si elle est compensée par l’absence de travaux et par la forte pré-commercialisation.
Sortie liée à la vente de la maison : Le délai peut dépendre de la signature d’un acquéreur.
En cas de difficulté, l’opérateur prévoit une revente à la découpe, ce qui constitue une solution de repli.
Opérateur encore jeune : DIVILLA existe depuis 2023.
Bien que les premiers projets soient réussis, l’historique reste limité à deux années.
🔍 Mon avis sur l’opération
Ce projet de crowdfunding immobilier "Le Lutin" présente un excellent niveau de sécurisation pour une opération de marchand de biens. La marge n’est pas très élevée, mais ce point est cohérent avec le niveau de risque maîtrisé, l’absence de travaux et la rapidité attendue de la sortie (objectif : 3 mois).
Pour les investisseurs recherchant un rendement attractif tout en limitant les aléas opérationnels, Le projet "Le Lutin" apparaît comme une opération solide et bien préparée.
Score (Rendement / Risque) :
🟢🟢🟢🟢⚪ 4 / 5 💡 Voir tous les projets analysés : Crowdfunding Lab 👉 Lire l’avis sur la plateforme : La Première Brique
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Mes articles ne sont en aucun cas des conseils d’investissements, je ne suis pas conseiller en gestion de patrimoine et je n’ai aucune autorisation de faire du conseil en investissement.
